浅析小区停车位权属处分问题

一、关于地上车位、地库车位、人防车位能否售卖问题。

关于这三类车位开发商能否买卖的问题，首先，地上车位与地库车位，取决于开发商对车位是否享有所有权，通俗地说，就是能否把车位产权证办出来。如果可以办理产权证，属于产权车位，可以售卖；如果办不出产权证，则属于无产权车位，开发商无权售卖。其次，人防车位来自人防工程，人防工程的产权属于政府所有，实践中当地人防办可以授权开发商对其进行经营管理（也有授权全体业主进行经营管理的模式），既然只是授权管理，故不具备产权性质。而人防车位不过是利用人防工程在非战时临时规划的停车区域，不具有可处分性，当然不可售卖。

而对于开发商而言，车位能否取得产权，则取决于在建设工程规划许可证的附图中是否属于规划范围内用于停放车辆的区域。换言之，如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有，那么，开发商就可能办理该车位产权，从而售卖该地上车位。而产权车位的产权之合法来源，来自《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

二、开发商是否可以对小区车位进行出租的问题。

对于这个问题，需要一分为三进行分析。第一，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是《物权法》在立法中针对商品房小区车位、车库权利归属所制定的相对明确的法律依据，即“业主优先”原则。在实践中，采用比例配置是较为公平的做法，即开发商必须根据小区住户户数，按合理比例配置公用停车位。第二，在业主的需求能够得到一定满足、还有多余车位、车库的的前提下，对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库是可以进行出租的，其中人防车位只可出租，不可售卖，但对于租赁期限，广东省地方性法规、行政法规暂未对该出租期限进行详细规定。第三，对于占用业主共有道路或其他场地的车位，这一类车位往往属于为了解决停车需求，开发商占用共有道路或其他场地临时划定的停车位，是不能进行出租、售卖的。

三、开发商出售、出租车位应公开进行。

根据《广东省物业管理条例》的规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。

四、开发商能否将小区车位对外出租？

根据《广东省物业管理条例》的规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。