民事诉讼案例之房屋租赁合同一案

 民事诉讼案例之房屋租赁合同一案

               （黄海婷）      

【案情简介】

2018年7月，骆某与A公司签订了《商铺租赁合同》，根据该合同约定，骆某向A公司承租位于A公司名下的商铺；租赁期限自2018年7月15日至2022年7月14日止，租期四年，租金骆某按月向A公司缴交；骆某应当按照先交租金后使用的方式每个月提前按月缴纳租金；骆某逾期未交付租金的，需按支付所欠付租金的万分之五向A公司缴付滞纳金；若骆某拖欠租金超过2个月，A公司有权终止合同、收回房屋，且不予返还骆某已支付的租赁保证金。但是，自2019年1月15日开始，骆某开始未依据《商铺租赁合同》约定及时向A公司支付每月租金。A公司为维护自身合法权益请求解除合同、要求骆某支付租金及滞纳金。                          

    骆某称一、A公司交付的房屋存在质量问题，隐瞒商铺存在漏水的重大瑕疵和安全隐患，违反出租人应履行交付适租租赁物应的义务。二、A公司不履行租赁物的维修义务，多次沟通均无果，骆某有权行使先履行抗辩权。三、同意解除部分商铺，该部分商铺由于漏水问题无法使用、经营，其余商铺不同意解除。                                                 

   【代理意见】

一、骆某在承租涉案商铺时，已经清楚知悉涉案商铺的现状，仍继续愿意承租，且A公司已按照合同约定向骆某交付了涉案商铺，A公司不存在任何的违约行为。                       

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，骆某骆文锋作为承租人在出租人A公司已经向其实际交付租赁物的情况下，理应依约支付合同约定的租金。另根据骆某与A公司签订的《商铺租赁合同》第六条约定“租赁期间，日常的房屋及其相连设备的损失维修费用由乙方自行承担。”为此，涉案商铺的维修义务在于骆某，且骆某在向A公司承租涉案商铺前，已经实际使用涉案商铺长达四年，骆某已经清楚知悉涉案商铺的现状，且签订合同时并未提出相应的问题，仍继续愿意承租。骆某主张A公司未能提供适租的租赁物，但对此骆某并无提交充分证据予以证实，且骆某也未提供充分的证据证实涉案商铺无法正常使用经营，应当承担举证不能的法律后果。                      

因此，骆某作为承租人，有义务按合同约定支付租金。按时、如数支付租金是骆文锋作为承租人的主合同义务。且涉案商铺的维修义务在于骆某，A公司已经向骆某交付了涉案商铺，A公司不存在任何的违约行为，骆某以A公司拒绝履行维修义务从而拒绝支付租金的行为，毫无事实及法律依据，已经构成根本性违约，应当承担违约责任。

二、根据《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺维修义务在于骆某，A公司不存在维修义务，但A公司仍在骆某的要求下，多次前往涉案商铺进行维修，已超出了A公司应当承担的合同义务范围，因此，A公司不存在任何违反合同的情形，无需承担相应的责任。                              

A公司在骆某多次催修的情况下，A公司已经多次前往涉案商铺进行维修，且根据双方签订的合同约定，房屋的维修义务及费用由骆某自行承担，骆某也从未向A公司支付过房屋维修费用。因此，在骆某不能提供充足的证据证实A公司交付的房屋存在质量问题严重影响其正常营业的情况下，A公司并不存在骆某所称的拒绝履行维修义务，且实际上A公司履行的行为已经超出了A公司应当承担的合同义务范围，因此，该理由不能构成拒绝缴纳租金及减免租金的合理抗辩。           

【判决结果】

    支持A公司的全部诉讼请求。                                                             

【裁判文书】

   （2019）粤1602民初3953号《民事判决书》                                                                 

【案例评析】

   在本案中，首先，骆某在跟A公司签订合同时已经实际向第三人承租了租赁商铺长达四年，因此，A公司在出租涉案租赁物时已经披露了物业现状信息，骆某承租时应当清楚了解租赁物的情况。其次，涉案《商铺租赁合同》第六条约定“租赁期间，日常的房屋及其相连设备的损失维修费用由乙方自行承担。”按照上述约定，A公司承担的是对涉案物业出现的极严重质量问题或主体结构的维修义务。从骆某与A公司就相关维修问题协商往来函件来看，骆某未能提供有资质的房屋鉴定机构证明其主张的维修事项属于主体结构问题或者严重的质量问题，A公司亦否认骆某主张的维修事项属于主体结构问题或者严重的质量问题，故骆某要求A公司承担维修义务，依据不足。再者，骆某于《商铺租赁合同》解除前仍实际管理使用涉案物业，客观上仍对该物业使用和收益，依法不存在《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权的成立条件。故骆某以A公司未履行维修义务主张不支付租金和A公司无权单方解除涉案合同，缺乏事实和法律依据。                                                                                                                                                                

【结语和建议】

在房屋租赁合同中，骆某作为承租人，有义务按合同约定支付租金。按时、如数支付租金是骆某作为承租人的主合同义务；出租方的义务是提供满足基本使用需要的租赁物，即相关设施设备可以正常使用，房屋不存在安全隐患，符合约定的用途，该属于出租方的主合同义务，对涉案房屋进行维修保养是A公司作为出租人的从合同义务，出租方已经向承租方提供了符合约定用途的房屋。                      

由于房租租赁属于不动产纠纷，除了上述法律关系，通常还存在相邻权、适租义务、承租义务等多种法律关系，这些关系是否在房屋租赁期间产生影响，双方的权利义务是否遵循公平原则，是案件审理中必然涉及的问题。因此，房屋租赁合同不仅限于合同上的约定，还须兼顾双方的利益。