疫情是否属于不可抗力？租赁合同纠纷如何解决？

疫情是否属于不可抗力？租赁合同纠纷如何解决？

本次新型冠状病毒感染肺炎来势汹汹，在严重侵蚀我国人民的健康之外，也因其产生了许多合同纠纷。

其中租赁合同纠纷便是这其中之一：

【案例一】

原告是一名网约车司机，被告是某车辆租赁公司，原、被告双方于2019年11月签订了《车辆租赁合同》，约定租赁期限为1年，租金为每月3000元。

原告于2020年2月15日诉至海曙法院，称因新冠肺炎疫情影响，宁波市政府采取小区封闭政策，该情形构成不可抗力，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告退还押金9400元。

被告原定于2月20日复工，希望与原告继续履行合同，表示若2月20日正常复工，愿意减免10日租金；若2月20日未如期复工，则愿意与原告再次协商租金减免事宜。

经法官调解，原告最终接受被告的方案，同意继续履行合同，并愿意与被告共同承担因疫情影响减少的租金损失，于当天下午3点申请撤回起诉。

【案例二】

原告孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主，被告王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给被告王某用作网约房。双方约定房屋租赁期间为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，被告按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响，被告称因出于社会责任，已经全部取消春节订单并全额退款，2020年1月底，其曾与原告协商租金减免事宜，原告未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，要求与原告解除合同。

原告于2020年2月5日联系被告，表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再协商，但被告坚持解除合同。

原告于是在2月15日向海曙法院提交诉状，诉称原、被告双方之间的合同长达5年，此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行，被告解除合同系违约行为，要求被告支付10000元违约金。

经过调解，当天下午5点，双方通过移动微法院达成了调解协议，解除合同，被告同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金，但因其人在外地，无法前往宁波腾退涉案房屋，希望原告给予其一定腾退时间。原告也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。

【法律分析】

根据《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” ，本次肺炎病毒疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于《民法总则》规定的不可抗力情形。

但是，不可抗力并非当然导致合同解除，不可抗力发生后可能发生以下两种法律效果：

部分或全部免责：《民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

解除合同：《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”

【结语】

本次疫情所属的不可抗力是否让合同无法继续履行，关键要看疫情对于双方权利义务的影响，根据公平和诚实信用原则去分析具体个案的情况，才能得出结论。为了避免更多的合同纠纷的出现，建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。