最高院“名为买卖，实为借贷”的裁判意见

司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保情形，在现有法律框架内公平处理此类案件颇具难度，且各地裁判观点差异较大。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该规定为明确和统一此类纠纷的处理意见具有积极意义。

但是如何认定“名为买卖，实为借贷”同样需要裁判者运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。

下列判例均由最高人民法院作出，读者可根据标题中的关键词或案号检索相关判例对照参考。

1.双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋认购协议，双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，经法院释明，当事人拒绝变更诉讼请求的，裁定驳回起诉——王高平因与海南博海投资咨询有限公司等借款合同纠纷案【案号：（2016）最高法民终52号；审判人员：孙祥壮、黄金龙、汪治平；裁判日期：二〇一六年一月二十七日】

最高法院认为，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。

王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。王高平的上诉理由不能成立，维持驳回王高平起诉的裁定。

2.主张协议名为房产买卖，实为借款担保的，应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，否则，应当承担举证不能的不利后果

——王才、张丽晶等与亚欧公司等房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第2299号；审判人员：李明义、苏戈、张志弘；裁判日期：二〇一五年十一月二十七日】

最高法院认为，案涉《房产买卖协议》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，在王才、张丽晶与亚欧公司签署该协议后，协议即告成立。该协议约定了买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过户手续的期限等内容，上述约定，买卖涉案房产的意思表示明确。王才、张丽晶主张该协议名为房产买卖，实为借款担保，但其并未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。

3.当事人签订体现借款的意思表示协议后，又签订与该协议内容一致的商品房商品房买卖合同，不能认定双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意——李明生与通化市龙成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1973号；审判人员：董华、张志弘、李明义；裁判日期：二〇一五年十月十五日】

最高法院认为，2001年7月24日双方签订的《协议书》，虽然约定李明生投资140万元，与龙成公司共同建设龙成商厦，以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资条件。但同时约定龙成公司在2001年10月25日前有权解除此协议，并退还李明生140万元，如若超期，李明生则享有800平方米建筑面积的所有权。根据该约定，龙成公司可以在约定时间内解除合同，退回投资款，逾期则李明生取得相应房屋面积。而在该协议签订的次日，双方即签订了《商品房购销合同》，合同约定的房屋面积、总价款等主要内容与《协议书》中相关约定一致，与《协议书》约定的在龙成公司逾期未解除合同退回投资款条件下取得房屋的内容互相吻合。且《协议书》标注有“附：李明生购商品楼合同一份13页”字样。据此，原判决认定双方当事人签订的《协议书》实际体现的是借款的意思表示，双方之间是民间借贷关系，《商品房购销合同》系仅为促使《协议书》有效履行而设立的具有抵押担保性质的从合同，而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意，有事实依据，并无不当。

4.当事人签订借款合同同时，签订商品房买卖合同，其目的是担保债务人能及时还本付息，在债务人无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质，双方所订房屋所有权转移的约定无效，债权人依约交付有关房屋，无法律依据——古桦与古桦、福建省泉南投资开发有限公司商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第949号；审判人员：张进先、李春、王渊；裁判日期：二〇一五年六月三十日】

最高法院认为，古桦与泉南公司在签订借款合同的同时，即约定“为明确双方利益，泉南公司自愿将泉南国际新城（附件一）全部房屋按双方协议价格每平方米1500元转让给一方作为抵押。……如泉南公司未按双方合同约定按时还本付息则买卖合同生效，泉南公司无条件配合古桦办理完成房屋买卖及交房手续”。随后，双方按该借款合同附件标明的房屋分别签订了46份《商品房买卖合同》并进行了网签登记。可见，古桦与泉南公司所订《商品房买卖合同》的目的是担保泉南公司能及时还本付息，在泉南公司无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，达到古桦及时便捷实现债权的目的，因此，案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定，古桦与泉南公司所订房屋所有权转移的约定无效，其请求泉南公司依约交付有关房屋，无法律依据。

5.主张名为商品房买卖合同，实为抵押借款合同的当事人应当提供充足的能够推翻商品房买卖合同签订以及履行的证据——内蒙古紫辰房地产开发有限公司、周云芸与周云芸房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1398号；审判人员：张华、丁俊峰、杨心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】

最高法院认为，2010年1月15日，周云芸与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》。周云芸依约于合同签订当日一次性向紫辰房地产公司支付了15套房屋的全部价款共计5021100元，紫辰房地产公司针对每套房屋的价款分别出具了15张收据。本案中15份《内部认购协议》均是周云芸、紫辰房地产公司签订，盖有紫辰房地产公司公章，且交款收据上也盖有紫辰房地产公司的“财务专用章”及紫辰房地产公司工作人员马某某签宇，邬某仅是在交款收据上“收款人”一栏签有其名字。紫辰房地产公司声称与周云芸签订的15份《内部认购协议》实为个人邬某与周云芸签订抵押借款合同的主张，缺乏事实和法律依据。