商品房套内、公摊实际面积与合同约定不符如何处理？

基本案情：

开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，约定涉案商品房建筑面积127.2平方米，其中套内建筑面积101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算；该商品房交付使用后，合同约定的套内建筑面积与产权登记的实测套内建筑面积存在差异，按以下不同情况分别处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数），买卖双方按实测面积与约定面积之差及本合同约定的房屋单价据实结算并多退少补；买卖双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为商品房实际面积的认定依据。买受人依约付清购房款。

佛山市某区房产测绘和交易中心出具《测绘报告》显示：涉案房屋套内建筑面积102.65平方米，公用分摊面积24.78平方米，建筑面积127.43平方米。开发商以涉案房屋面积误差比为1.24%，买受人应补交房价款14093.97元为由，于2016年提起诉讼。

案件提要

商品房建筑面积=套内建筑面积+公用分摊面积。商品房买卖合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，开发商交付的房屋虽然套内建筑面积增加，但是公用分摊面积减少，导致建筑面积出现差异，因公用分摊面积是建筑面积的重要组成部分，对产权登记面积有直接影响，故应当根据房屋实际建筑面积的差异大小计算各方责任。

争议焦点

合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，开发商交付使用的房屋套内建筑面积增加，公用分摊面积减少，买受人应否支付面积差异款？

裁判结果

一审判决支持开发商的诉讼请求。一审判决认为：合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，套内建筑面积为101.39平方米，现测绘部门实测的套内建筑面积为102.65平方米，面积误差比为1.24%，该误差比在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数），故买受人应补交涉案房屋面积差异款14093.97元。

二审判决驳回开发商的诉讼请求。二审判决认为：合同约定涉案房屋以套内建筑面积计价，根据相关规定，公用分摊面积亦为房屋建筑面积的重要组成部分，其面积减少不仅影响到公共设施功能，更影响买受人的产权登记面积，损害买受人的投资权益，故公用分摊面积减少应在本案中一并处理。按照合同约定及测绘报告结果，经对比，涉案房屋实际建筑面积比合同约定建筑面积增加0.23平方米，其中套内建筑面积增加1.26平方米，公用分摊面积减少1.03平方米。合同仅对套内建筑面积出现差异如何处理作出约定，对于公用分摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式并没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，涉案房屋建筑面积误差比为0.18%，比照合同约定面积误差比绝对值在0.6%以内买卖双方不作任何补偿，故买受人不需向开发商支付涉案房屋面积差异款。

典型意义

在当前房地产去库存与供给侧改革的大背景下，开发商在房地产交易中应该规范行为，在合同已经约定了商品房面积、销售价格的情况下，再以交付的商品房存在面积差异为由，要求买受人在房地产销售价格之外再另行支付一笔购房款，这种行为势必引发矛盾和冲突。虽然合同条款系买卖双方协商，但是在房地产市场信息严重不对称的情况下，买受人很难有商量余地，双方无法形成有效博弈。正如台湾学者王泽鉴所说“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假契约之名，压倒弱者，是现代法律所应担负的任务”。

佛山法院紧密结合佛山经济社会发展目标，有效发挥房地产审判职能，运用诚实信用原则和公平原则处理商品房买卖合同面积差的问题，为规范市场秩序、公平保护交易、保增长、惠民生的房地产供给侧结构性改革顺利进行发挥了重要作用，促进了房地产市场持续健康发展。